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李迅雷:上帝要关上房地产这扇门 将打开哪扇窗?
发稿时间:2019-11-21 22:19:37 苑庄新闻网

资料来源:李迅雷金融和投资

摘要:

有两种方法可以缩小理想和现实之间的差距。现实在左边,理想在右边。一是采取有效的方法,为实现理想不懈努力。第二是“降低理想”。

中国经济已经进入加速老龄化、城市化和后工业化时期,股票经济的特征非常明显,这是不争的事实。因此,在一个独特的房地产背景下,不可能找到一个行业可以取代房地产。在增量经济下,它依赖于新兴产业的崛起,而在股票经济下,它只依赖于结构改革。

结构改革应该在三个层面上进行:中央政府应该增加杠杆,地方政府应该去杠杆化。国有企业支付更多利润,私营企业开辟更多渠道,银行向实体转移利润;缩小居民收入差距,增加中低收入群体的社会保障,增强消费者信心。

对于房地产的未来而言,值得担忧的不是房价的持续上涨,而是应对危机的最大困难在于一旦房价暴跌,流动性就会极度萎缩,且缺乏买家。

让现实向左,请理想向右。

几年前,有一部非常受欢迎的电影叫做《没有小偷的世界》。如果没有小偷,你可以在晚上开门。因此,“没有小偷的世界”是一个理想,但小偷的存在是一个现实。如果小偷在总人口中的比例能够降低,理想和现实之间的差距将会缩小,这也被认为是社会进步。

事实上,这些年来偷钱包的人数实际上已经减少了很多,这可能主要归功于技术进步和金融创新。所谓的科技进步和高清摄像机的广泛应用也带来了摄像机成本的大幅下降,增加了盗贼的“商业风险”。所谓的金融创新是指支付宝和微信支付的普及。如今,人们很少带现金甚至银行卡去旅行——小偷们进退两难,没钱去偷。

理想计划的实现应该是现实的。

以上两种情况都适用于经济领域。理想(经济目标)和现实(经济现状)之间的差距也可以通过改变经济现状和降低经济目标来实现。

例如,设定不射击房屋的目标是完全合理的。根据我们的计算,中国房地产对国内生产总值的直接和间接贡献接近30%,房地产已经成为银行的重要资产、地方政府的主要财政支持和居民的主要资产。正是因为房地产已经成为许多学科的共同兴趣,甚至有些人认为房价永远不会下跌。然而,中国房地产经历了20年的牛市,泡沫大量积累,隐藏着风险。如果它继续上升,崩溃将更具破坏性。

中国居民资产配置构成(亿元人民币)

问题是,大家都认为这个目标的设定是合理的,但为何自2016年提出以来,房地产投机的趋势难以遏制?显然,实施中存在问题。如前所述,房价上涨是社会各方的共同利益,抑制房地产投机存在利益冲突。因此,实施是不够的。

与此同时,控制房价的方法似乎也有问题。房价是由供求关系决定的。不断上涨的房价表明需求大于供给,因此应该在抑制需求的同时扩大供给。许多其他国家或地区的土地是私有的。因此,很难扩大供应。例如,香港就是这样一个例子。特区政府依靠填海扩大土地供应,收效甚微。然而,我国的土地是公有制。如果我们真的要扩大供给,城市工业用地和农村宅基地可以转化为城市住宅用地。此外,目前制造业的产能过剩和许多工业场地的低效不能转化为住宅市场的土地供应。

2013年中共十八届三中全会提出了一系列土地改革思想。如果宅基地改革提前进行,农民的财产性收入将增加得更快。现在,我估计即使宅基地可以转让,新的需求也不会太大,因为投资取决于预期。总的来说,既然宅基地已经开放,就不能再以高价出售了。

根据统计局提供的数据,从1月到8月,房地产开发企业购买了1.2236亿平方米的土地,同比下降25.6%,反映出开发商对房地产市场的未来并不十分乐观。

在7月底的政治局会议上,与会者再次明确表示,“坚持住房是为了生活,而不是为了投机的立场,应该实行房地产的长期管理机制,不应该把房地产作为刺激经济的短期手段。”1.限制房地产信托融资。2.限制住房企业外债融资。3.严格检查资金非法进入房地产。4.严格控制房地产开发贷款。5.严格控制p2p(许多p2p对应于房地产资产)。6.严格控制居民抵押贷款。

然而,在这六项政策中,四项抑制供应,只有最后一项抑制需求。对p2p的严格控制似乎对供求双方都有抑制作用。抑制供应会导致供应减少、供应商成本上升,最终导致房价上涨。然而,防止投机的最有效方法是让房价下跌,就像股票指数下跌时交易量会缩水一样。

因此,我认为,为了达到不投机炒房的目的,缩小目标与现实的差距,我们应该扩大供给抑制需求,而不是在大力抑制供给的同时减少需求。

当然,由于宏观调控往往是多目标的,抑制房地产开发商投资房地产应该是允许信贷基金或社会基金从房地产行业转移到实体经济。然而,我们应该清楚,资本总是由利润驱动的。如果资本要离开房地产行业,如果没有比房地产投资更高的回报率,谁愿意离开房地产行业?

由于当前和未来的房地产政策取向是防止房价大幅上涨和下跌,这至少意味着该政策已经对房地产行业采取了“超前保护”措施,即“大到不能倒”。在这种情况下,银行和社会资本仍然青睐房地产行业。

相比之下,尽管制造业中的中小型微型企业和私营企业一直是政策支持的对象,但收入与风险的比率仍然太低。对银行而言,对利润前景不明的民营企业贷款不仅涉及不良资产形成风险,还涉及“道德风险”。只要对利润前景相对明朗的民营房地产企业的贷款不涉及不良资产,就不存在所谓的“道德风险”。

进入股票经济时代:很难找到一个行业可以取代房地产。

人们常说,当上帝为你关上一扇门时,他也会为你打开一扇窗。为了达到不投机炒房的目的,就意味着关闭房地产门。那么,应该同时打开哪个窗口呢?基础设施投资的增长率已经很低了,能不能拉高?地方政府的高杠杆已经不堪重负,困难重重。制造业产能过剩,城市化和工业化已进入后期阶段,无法拉动。

中国基础设施投资增长率的变化

资料来源:中泰证券研究所

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